האם עסקה למכירת מניות בחברת פרויקט תמ"א 38 היא פעולה החייבת במס רכישה ושבח?
18.03.2019 | ZAG-S&W
פסיקה חדשה שהתקבלה לאחרונה ייצרה סדק בעמדת רשות המיסים בכל הנוגע למיסוי העברת מניות בחברות הקשורות בהסכם תמ"א 38.
עד כה, עמדת רשות המיסים היוותה חסם משמעותי בענף ההתחדשות העירונית כיוון שהיא מעמיסה מיסי מקרקעין כבדים על יזמים המעוניינים לרכוש זכויות בחברה המיועדת לבצע פרויקט תמ"א 38 מכוח הסכם תמ"א עליו חתומה החברה מול בעלי דירות.
בניגוד לעמדת רשות המיסים, בית המשפט המחוזי קבע כי במקרים מסוימים, אין לסווג חברה הקשורה בהסכם תמ"א 38 כאיגוד מקרקעין ולכן העברת המניות באותה חברה איננה חייבת במיסי מקרקעין.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע כי פעולה באיגוד מקרקעין (איגוד אשר נכסיו במישרין או בעקיפין הם זכויות במקרקעין) כגון העברת מניות, חייבת במס שבח ומס רכישה.
עקרון זה תואם את עמדת רשות המיסים גם ביחס למכירת זכויות בחברות אשר התקשרו בהסכמי תמ"א 38 על סוגיה. כך לדוגמא – חברה אשר התקשרה עם דיירי בניין בהסכם לייזום פרויקט לפי תמ"א 38 ואשר בעליה מעוניין למכור את מניותיו באותה החברה לצד ג', יחויב במסי רכישה ושבח.
עמדה זו אף פורסמה ע"י רשויות המס בשנת 2017 עם פרסום טיוטת "תוספת מס' 1 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 10/2009 – תמ"א 38", שם נכתב כי יש לראות בזכויות חברה לפי הסכם כאמור לכל הפחות כאופציה לרכישת מקרקעין ועל כן עסקינן באיגוד מקרקעין אשר מכירת מניותיו חייבת במס שבח ומס רכישה.
לאחרונה, ניתן פס"ד אייוגה[1] במסגרתו נבחנה עמדת רשות המיסים בקשר לשאלה האם עסקה למכירת מניות בחברת פרויקט תמ"א 38 (היינו, חברה אשר התקשרה בהסכם תמ"א 38 עם דיירים בבניין קיים) חייבת במס רכישה מכוח סיווגה כ"איגוד מקרקעין"?
עיקר השינוי לפי פס"ד אייוגה:
רשות המיסים חייבה במס רכישה את חברת אייוגה, תוך שהיא קובעת כי עסקה במניות של איגוד הקשור בהסכם תמ"א 38 עם דיירים הינה עסקה באיגוד מקרקעין.
רשות המיסים למעשה סיווגה את אותו איגוד כ"איגוד מקרקעין" כיוון שלכאורה כל נכסיו הם זכויות במקרקעין לפי הסכם תמ"א 38 עליו האיגוד חתום.
חברת אייוגה טענה, כי לאור המאפיינים הייחודיים של עסקת תמ"א 38 ולאור העובדה כי הסכם התמ"א 38 הותנה בתנאים מתלים שטרם התגבשו, לא ניתן לקבוע, טרם התגבשות התנאים המתלים, שכל נכסי החברה אשר מניותיה מועברות הם זכויות במקרקעין ולכן אינה "איגוד מקרקעין" ואין חובת תשלום מס רכישה ושבח.
עוד טענה, כי דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א, בהתאם לחוק, היא דחייה מהותית ולא טכנית בלבד ולכן משמעות דחיית יום המכירה היא כי ביום העברת המניות לא היו בידי החברה זכויות במקרקעין כיוון שכאמור יום המכירה דחוי והמכירה לפי הסכם התמ"א 38 טרם התגבשה ויצאה אל הפועל.
מנגד, לטענת רשות המיסים, אי התקיימות התנאים המתלים במועד מכירת המניות אינה משפיעה על הזכויות החוזיות הקיימות לחברה הרוכשת ולכן היא רוכשת מניות ב"איגוד מקרקעין".
בית המשפט המחוזי קבע, כי דחיית יום המכירה בעסקאות תמ"א 38 עד למועד התקיימות התנאים המתלים הינה מהותית ודחה את עמדת רשות המיסים. עוד נקבע כי כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים בהסכם התמ"א 38 הרי שאין לראות בהסכמי תמ"א 38 כהסכמים המקנים ליזם "זכויות במקרקעין" ולפיכך גם אין לראות בעסקה כעסקת מקרקעין ולהשית בגינה מס רכישה ומס שבח. יצוין, כי רשות המיסים טרם החליטה האם לערער על פסק הדין.
לסיכום, בהתקשרות חברה יזמית בהסכם תמ"א 38 יש להקפיד על ניסוח נכון התואם את הפסיקה האחרונה ובנוסף, יש לבחון בשנית דיווחים ושומות מס שטרם התיישנו בקשר לעסקאות העברת מניות בחברות יזמיות הקשורות בהסכמי תמ"א 38.
*אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש להסתייע בייעוץ משפטי ספציפי לכל עסקה.
[1] ו"ע (מרכז) 60313-05-17, אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז, 23.02.2019 (לעיל ולהלן: "פס"ד אייוגה").
