מוכר דירה בתל אביב? היזהר! היטל השבחה לפניך
15.07.2018 | ZAG-S&W
מוכר דירה בתל אביב? היזהר! היטל השבחה לפניך
עוה"ד שיר קצורין ודביר רוזנברג
לאחרונה, החלה הוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב (להלן: "הוועדה") לגבות היטלי השבחה ממוכרי דירות בעיר תל אביב-יפו (להלן: "העיר") על בסיס שתי תכניות שאושרו לאחרונה.
היטל השבחה משולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה ע"י בעלים של מקרקעין אשר הושבחו (ערכם עלה) כתוצאה מאישורה של תכנית בניין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין.
"תכנית הרובעים" והתחדשות עירונית בעיר תל אביב
ביום 29.11.2015 אושרה תכנית הרובעים (להלן: "תכנית הרובעים") אשר במסגרתה חולקה העיר לרובעים (רובעים 3,4,5,6), כאשר לכל רובע בעיר תהיה תכנית ייעודית שתאפשר ותקבע את אופן התחדשותו, תוך התייחסות לאופי הסביבה ושימור האופי האדריכלי, בין היתר, בהתאם להכרזת ארגון אונסק"ו העולמי על חלקים מסוימים בעיר כ-"אתר למורשת לאומית"[1].
כבר בשנת 2012 הופקדו התכניות לרובעים 3 ו-4 בוועדה, כאשר הפקדת התכניות כאמור גררו התנגדויות רבות מבעלי נכסים, יזמים וארגונים שונים, בין היתר, בשל היטלי ההשבחה הצפויים לחול לאחר אישור התכניות ומתן תוקף.
ביום 01.01.2018 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה אישרה מתן תוקף לתכנית הנוגעת לרובע 3 בתל אביב (תא/3616/א). רובע 3 מתפרש החל מרחוב בוגרשוב בדרום, אבן גבירול במזרח, שדרות רוקח בצפון והים ממערב.
כאשר מדובר על תוספת בניה לבניינים קיימים, רוב הזכויות החדשות הקמות מכוח תכנית רובע 3 קמות במקרים בהם מדובר על תוספת בניה לבניינים הנבנו לפני 1980.
ככלל, תכנית רובע 3 איננה עושה הבחנה דומה (האם הבניין הקיים נבנה לפני 1980 או אחרי) כאשר מדובר בהריסה ובניה מחדש כך שלמעשה מתייחסת באופן שווה (ברוב המקרים) לפרויקט הריסה ובניה מחדש בין אם של בניין הנכנס תחת תמ"א 38 ובין אם לאו.
בעקבות מתן התוקף לתכנית, בעלי דירות שמתגוררים באזורים עליהם חלה התכנית עתידים לחוב בהיטל השבחה בגינה. יצוין, התכנית של רובע 3 חלה על בנייני מגורים בלבד, לרבות בנייני מגורים מעל חזית מסחרית.
כך לדוגמה, בעלים של דירה בבית משותף הכולל 9 דירות (בשלוש קומות) המצויה ברובע שלוש אשר מבקש למכור את דירתו, עשוי להיות מחויב בהיטל השבחה לגבי זכיות בניה של 2.65 קומות נוספות. בחישוב לפי 650 מ"ר זכויות בניה (הנחה לשם הדוגמא בלבד) היטל ההשבחה עשוי להגיע לסך של 600,000-700,000₪ לפי שווי של מ"ר מבונה בסך 20,000₪ למ"ר (הנחה בלבד לפי שומות שהתקבלו לאחרונה).
ככלל, תכנית רובע 3 הינה תכנית בהתאם לסעיף 23 לתמ"א 38 א', והיא כפופה להוראות התמ"א למעט מקום בו יש הוראה פרטנית מפורשת אחרת. כלל זה איננו קובע באופן חד משמעי כיצד יש לראות את הזכויות הקבועות בתכנית הרובעים לעניין גביית היטל ההשבחה והדעות בעניין זה חלוקות.
ככל ומדובר על זכויות מוקנות (זכויות שהתכנית קובעת באופן מפורש וסופי) הרי שלכאורה ניתן לגבות היטל השבחה בגין זכויות אלה. מאידך, במידה ורואים את תכנית רובע 3 ככזו הכפופה לתמ"א 38 הרי שמדובר בזכויות הכפופות לשיקול דעתה של הוועדה – שאז מדובר בזכויות כפופות אשר לא ניתן לכאורה לגבות בגינם היטל השבחה במקרה של מימוש על דרך של מכירה.
תכנית רובע 4, שגבולותיה הינם החל משדרות שאול המלך בדרום, נתיבי איילון ממזרח, שדרות רוקח מצפון ואבן גבירול מערב, אושרה ביום 23.05.2018 ובמסגרתה עתידים להיבנות כ-5,000 יחידות דיור חדשות. עם אישורה של תכנית רובע 4, החלה העירייה לגבות בהתאם היטלי השבחה גם מבעלי דירות המוכרים את דירותיהם בגבולות רובע 4.
תכנית המתאר העירונית תא/5000
ביום 22.12.2016 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר העירונית הכוללנית תא/5000 (להלן: "תכנית תא/5000") המשתרעת על כל שטחה של העיר. מטרת התכנית היא להתוות מדיניות תכנונית כללית לטווח הארוך לגבי כל שטח העיר תל אביב ועל כן התכנית אינה מכילה מידע ברמת פירוט של מגרשים בודדים.
בהתאם לתחזיות העירייה, בשנת 2025 עתידים להתגורר בעיר כ-450,000 תושבים ועל כן נבחנו אפשרויות להגדיל את היצע הדירות בעיר, בין היתר, באמצעות הגדלת זכויות הבניה במסגרת התחדשות עירונית.
יובהר, על בסיס תכנית זו יש לתכנן תכנית בניין עיר מקומית (תב"ע) הכוללת הוראות מפורטות, שכן רק מכוח תכנית שכזו ניתן יהיה להוציא היתר בניה. יצוין, תכנית מתאר מפורטת נגזרת מתכנית המתאר הכללית וכוללת הנחיות מפורטות, בין היתר, בתחומי קווי הבניין, ייעוד הקרקע, היקפי הבניה, גובה הבניה וחלוקה למגרשים. לאחר פרסום התכנית כאמור, בסמכות הוועדה המקומית לאשר תכנית בניין עיר מקומית התואמת במרכיביה את תכנית המתאר העירונית.
בנוסף, עם אישורה של התכנית כאמור, הליכי התכנון עתידים להתקצר, שכן התכנית גורמת להגדלת הוודאות והשקיפות בפן התכנוני.
יחד עם זאת, למרות היתרונות הרבים, התכנית עלולה לטמון בחובה חבות בגין היטל השבחה לבעלי דירות המבקשים למכור את דירותיהם בעיר. לאחרונה, החלה הוועדה המקומית לגבות היטל השבחה מבעלי דירות המוכרים את דירותיהם גם על בסיס תכנית תא/5000, בטענה כי התכנית משביחה את ערך הדירות ועל כן ניתן לגבות בגינה היטל השבחה.
טענות רבות נשמעו נגד גביית היטל השבחה כאמור, שכן המתנגדים למהלך טוענים כי לא ניתן לגבות היטל השבחה מכוח תכנית כללית אשר לא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה, אלא רק בכפוף לתכנית מפורטת (אשר בגינה כאמור יכול שיגבה היטל השבחה).
ביום 09.07.2018 אישרה הכנסת את תיקון מס' 126 לחוק התכנון והבניה, התשע"ח-2018 לפיו יידחה מועד גביית היטל ההשבחה בגין תכנית כוללנית, כגון תא/5000, עד לאחר מועד אישורה של תכנית מפורטת.
לסיכום, אם ברשותכם דירה בעיר תל אביב ואתם מתכננים למכור אותה בזמן הקרוב, ראשית יש לבדוק את חשיפת היטל ההשבחה הצפוי באמצעות פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב. במקרה שכזה, הוועדה תבחן האם ישנה תכנית משביחה החלה על הנכס ותשלח שמאי לבדיקת הנכס במידה ותקבע שאכן הנכס הושבח. בהמשך, במידה ושמאי מטעם הוועדה יקבע כי ישנה תכנית משביחה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה תמציא דרישה לתשלום. כך, תוכלו לדעת את גובה היטל ההשבחה שייגבה מכם, במידה וייגבה, ולכלכל את צעדיכם בהתאם ולהסדיר את החבות בצורה נכונה במסגרת הסכם מכירת הנכס.
הבהרה: אין באמור לעיל בכדי להוות תחליף לייעוץ משפטי ויש לבחון כל עסקה מול תנאי החוק.
[1] https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=702745
