עיכוב במסירת דירה מקבלן לאור נגיף הקורונה - האם הדבר יחשב עיכוב כתוצאה מכוח עליון
21.04.2020 | ZAG-SW
עיכוב במסירת דירה מקבלן לאור נגיף הקורונה – האם הדבר יחשב עיכוב כתוצאה מכוח עליון
בשבועות האחרונים קבלנים רבים שלחו הודעות לרוכשי הדירות על דחייה צפויה במסירת דירותיהם כתוצאה מהשפעות נגיף הקורונה על הענף.
חוק המכר (דירות) קובע פיצוי קבוע בגין איחור במסירת דירה מקבלן לרוכש. יחד עם זאת, בהתאם לחוק הצדדים רשאים לכלול בהסכם המכר שיחתם בניהם סעיף לפיו איחור במסירת הדירה לרוכש כתוצאה מכוח עליון עליו לקבלן אין שליטה והוא לא יכול היה לצפות אותו ("force majeure") לא יזכה את הרוכש בפיצוי כלשהו. סעיף כוח עליון, בנוסח כזה או אחר, קיים בכלל החוזים אשר נחתמים בין רוכשים לקבלנים והשאלה אשר תעמוד למבחן לאחר חלוף המגפה תהא האם אכן מדובר בכוח עליון אשר מרפא את האיחור במסירה או שמא על הקבלן לשלם פיצוי מלא בגין האיחור.
לאור העובדה כי דוקטרינת הסיכול הינה דיספוזיטיבית, כלומר, הצדדים להסכם יכולים לקבוע בניהם מראש את חלוקת הסיכון במקרים שונים, יש חשיבות לנוסח ההסכם הספציפי בכל מקרה ומקרה והאמור להלן איננו נכון באופן מוחלט אלא תלוי נסיבות.
טענת כוח עליון מופיעה בחוק החוזים בישראל תחת המושג סיכול. על מנת לעמוד בנטל הוכחת הסיכול יש לוודא התקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: העדר ידיעה או ציפייה של הנסיבות המסכלות, אי יכולת למנוע את אותן הנסיבות וכמובן את עצם התרחשות הנסיבות המסכלות את קיום החוזה.
בית המשפט הישראלי קבע רף גבוה וצמצם באופן דרמטי את טענת הסיכול שכן קשה להצביע על גורם שלא ניתן היה לצפות אותו, ובכלל זה קיומה של מגפה אשר היה ידוע בקרב הקהילה הרפואית שזהו עניין של זמן עד שתפרוץ. ואכן הפסיקה מראה כי לאורך השנים בתי המשפט שללו טענת סיכול במקרים שונים כגון: פגעי מזג אוויר, הטלת סגר על השטחים אשר לא אפשר לפועלים להגיע לאתרי הבניה, מצבי חירום לאומיים הנובעים ממלחמות\מבצעים וכיוצ"ב.
יחד עם זאת, לא קיים תקדים משפטי מחייב בישראל אשר קבע האם מגפה הינה בבחינת כוח עליון המסכל חוזים ואין בנמצא (נכון להיום) חקיקה אשר מסדירה את הנושא.
בבואנו להעריך את הסיכון והסיכוי אבקש לציין מספר עמדות רשמיות שפורסו לאחרונה. כך, בסוף חודש מרץ פרסם החשב הכללי במשרד האוצר מכתב עמדה שנשלח לכל משרדי הממשלה ובו הוא מציין כי המגבלות שהוטלו על המשק עקב המצב לא חלות על ענף הבניה בשל חיוניותו למשק ועל כן אין להכיר בעיכוב שנגרם מהשפעות הקורונה ככזה אשר נגרם מכוח עליון. כמובן שעמדת החשב הכללי במשרד האוצר איננה מקובלת על הקבלנים שטוענים מנגד על מחסור כבד בעובדים חיוניים בענף הבניה לאור בריחה של למעלה ממחצית מהעובדים הפלסטינים בחזרה לרשות הפלסטינית וקושי לקיים פעילות בניה סדירה לאור השפעותיו השונות של הנגיף על הענף.
מנגד, לשכת עורכי הדין פרסמה עמדה רכה יותר לפיה למרות הקושי הקיים בהוכחת טענת הסיכול, השימוש בטענה זו עשוי להיות אפשרי בנסיבות מסוימות הקשורות במגפת הקורונה, בין היתר לאור העובדה כי מדובר באירוע חסר תקדים וחריג הן ברוחבו והן בהיקפו.
נראה כי לאחר חלוף המגיפה (ואולי אף לפני כן) תגיע שאלה זו לפתחו של בית המשפט לצורך הכרעה. בתוך קשת השיקולים לא יוכל בית המשפט להתעלם מחומרת ההשלכות של נגיף הקורונה. ככל והמצב הנוכחי יימשך (ואף יחמיר) כך גדל הסיכוי שבית המשפט ישתכנע ויחלק את הנטל (והנזק) בין הרוכשים לקבלנים ולא יפסוק פיצויים מלאים.
